Les Diagnostics Immobiliers pour la Vente
Indispensables pour la vente de votre bien, les diagnostics immobiliers informent les potentiels acheteurs et vous protègent également de nombreux contentieux (vice caché)
Diagnostic Performance Énergétique (DPE)
État de l’Installation Intérieure de Gaz
État de l’Installation d’Électricité
Constat de Risque d’Exposition au Plomb
Repérage Amiante Avant-Vente
Mesurage Carrez
État des Risques et Pollutions
Diagnostic Performance Énergétique (DPE)
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est destiné à comparer la dépense énergétique et les émissions à effet de serre de chaque logement. Il doit être annexé à tout acte de vente ou de location.
Les autorités cherchent, par ce biais, à traquer les passoires énergétiques et à rendre la vie des marchands de sommeil beaucoup plus difficiles.
Objectifs
État des lieux de la performance énergétique d’un bien immobilier illustré par une étiquette énergie et une étiquette climat.
Quels locaux ?
Tous les bâtiments existants, à usage d’habitations, possédant un système de chauffage individuel ou collectif, destiné à être occupé au moins 4 mois par an.
Exceptions :
-
- Les bâtiments historiques
- Les lieux de cultes
- Les bâtiments à usage industriel, agricole ou artisanal
- Les bâtiments n’ayant pas d’autres moyens de chauffage qu’une cheminée à foyer ouvert
Éléments visés
- Les composants du système de chauffage : le générateur (chaudière, réseau de chaleur.), les émetteurs (radiateurs, plancher chauffant, unités intérieures…)
- Le système d’eau chaude sanitaire.
- Le système de ventilation
- Les composants constitutifs du bâti (Murs, fenêtres, portes, plancher…) et de leur isolation
Éléments à fournir
Obligatoires :
-
- Tous les documents justifiant de l’identité du propriétaire, de la localisation du bien (par son N° de lot ou de parcelle, pas seulement l’adresse), l’année de construction
- Le règlement de copropriété le cas échéant
Conseillés :
Toutes pèces officielles (factures, rapport énergétique, fiches techniques…) pouvant justifier la qualité et/ou la présence des matériaux employés et de leur pouvoir isolant.
Validité
La validité d’un DPE est de 10 ans.
Attention la nouvelle réglementation pour le DPE change, pour partie, les dates de validité des diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021.
Risque
Valeur informative et incitative.
Bon à savoir
- Seuls les éléments dûment justifiés seront pris en compte
- La note retenue est la moins favorable parmi la note énergétique et celle des gaz à effet de serre
Repérage Amiante Avant-Vente
Le diagnostic (ou repérage) amiante avant-vente consiste en un repérage visuel des MPCA (Matériaux et Produits Contenant de l’Amiante).
Il porte sur les MPCA liste A (flocage, calorifugeage et faux plafond) et Liste B (Dalles de sol, produits en fibrociment, clapets, joints, enduits projetés, conduits…)
La finalité de ce repérage est de ne pas exposer les occupants aux poussières d’amiante qui peuvent provoquer de graves maladies pulmonaires.
Objectifs
Consiste à repérer et à classifier des matériaux contenant de l’amiante visible et accessible.
Quels locaux ?
Tous les immeubles (maisons, appartements, locaux commerciaux) dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997.
Éléments visés
Les locaux à usage d’habitation et leurs annexes (garage, chambre de bonne, cabane de jardin,…)
Éléments à fournir
Obligatoires :
-
- Tous les documents justifiant de l’identité du propriétaire, de la localisation du bien (par son N° de lot ou de parcelle, pas seulement l’adresse), l’année de construction
- Les repérages précédents, s’ils existent
Conseillés :
-
- Les plans
- Les factures et/ou les descriptifs de travaux ayant pu être réalisés justifiant le retrait ou l’encapsulage de l’amiante
Validité
- La validité d’un repérage amiante est illimité s’il est négatif. Toutefois il est préférable de faire un nouveau repérage en cas de travaux de rénovation ou de démolition. En effet, ceux-ci peuvent faire apparaître des MPCA qui étaient invisibles jusqu’alors
- La législation ayant évolué, les repérages réalisés avant le 1er avril 2013 sont à refaire (positifs ou négatifs)
- En cas de présence de MPCA, une visite périodique, tous les 3 ans, peut être demandée. Et en cas de dégradations de ceux-ci, des mesures d’empoussièrements, des prélèvements, des travaux de confinements ou retrait seront à prévoir
Risque
En absence de diagnostic, risque de contentieux pour vice caché.
Bon à savoir
Le diagnostic repose uniquement sur les parties visibles et sans destruction des matériaux. Le diagnostic peut donc être négatif, mais le logement contenir de l’amiante. C’est pourquoi, en cas de doute, il faut faire des prélèvements avant d’effectuer des travaux. Rassurer vous, s’il est caché, l’amiante n’est pas dangereux.
Constat de Risque d’Exposition au Plomb
Le CREP (Constat de Risques d’Exposition au Plomb) consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du bien afin d’identifier ceux contenant du plomb, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les situations de risque de saturnisme infantile ou de dégradation du bâti.
Objectifs
Mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné.
Quels locaux ?
Tout immeuble ou partie d’immeuble à usage d’habitation construit avant le 1 janvier 1949.
Éléments visés
Toutes les surfaces privatives d’un bien (intérieures et extérieures : volets, balcon…) susceptibles d’avoir un revêtement contenant du plomb ou pouvant masquer un matériau en contenant.
Éléments à fournir
Obligatoires :
Tous les documents justifiant de l’identité du propriétaire, de la localisation du bien (par son N° de lot ou de parcelle, pas seulement l’adresse), l’année de construction.
Conseillés :
-
- Les plans
- Les factures et/ou les descriptifs de travaux ayant pu être réalisés
Validité
- illimité en cas d’absence de plomb
- 1 an si positif
Risque
En absence de diagnostic, risque de contentieux pour vice caché.
Bon à savoir
-
- En cas de mesure supérieure à 3 m, vous devez fournir au diagnostiqueur les moyens d’accès nécessaires réglementaires (échelles, escabeaux, échafaudages…)
- Le CREP dresse également les facteurs de dégradation du bâti tels que les planchers menaçants de s’effondrer, le ruissellement ou les moisissures sur les murs
État de l’Installation Intérieure de Gaz
Le diagnostic gaz permet de vérifier que l’installation ne comporte aucune fuite et que les équipements ne diffusent pas de monoxyde de carbone (CO), gaz mortel, inodore, incolore.
Il a donc le double rôle d’éviter les explosions (protection des biens) et de prévenir les intoxications (protection des personnes).
Il ne se substitue pas au contrôle QUALIGAZ qui contrôle la conformité de l’installation par rapport aux normes.
Objectifs
Évaluer les risques de fuite de gaz ou d’émanation de monoxyde de carbone (CO).
Quels locaux ?
Tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation et ses dépendances, ayant une installation de gaz fixe de plus de 15 ans.
Exceptions :
-
- L’alimentation en gaz des chaufferies ou mini chaufferies destinées à production collective de chaleur ou eau chaude sanitaire.
- Les appareils de cuisson et les appareils de chauffage mobiles alimentés par une bouteille.
- Les installations ayant fait l’objet de travaux par un professionnel dans les 15 années précédentes et pouvant être justifiés par une facture.
Éléments visés
- Les appareils de chauffage
- Les appareils de cuisson
- Les amenées et sorties d’air
- Les conduites de gaz
Éléments à fournir
Obligatoires :
-
- Tous les documents justifiant de l’identité du propriétaire, de la localisation précise du bien (par son N° de lot ou de parcelle, référence cadastrale, pas seulement l’adresse), l’année de construction
- Contrat d’entretien des appareils de chauffage
- Contrat du fournisseur de gaz
Conseillés :
-
- Factures de travaux sur l’installation
- Tout document indiquant la marque, le modèle, la puissance des équipements gaz
Validité
3 ans
Risque
En absence de diagnostic, risque de contentieux pour vice caché.
Bon à savoir
- Si vous avez au moins 5 cm de conduite de gaz fixe, un diagnostic est obligatoire
- En cas de danger imminent, le diagnostiqueur peut demander au distributeur de gaz de suspendre la fourniture de gaz dans le logement
État de l’Installation d’Électricité
Le diagnostic de l’installation électrique a pour but de vérifier que l’installation ne comporte aucun défaut pouvant mettre en danger la vie des occupants par électrocution ou pouvant provoquer un échauffement susceptible de provoquer un incendie.
Comme le diagnostic gaz, il a donc le double rôle de protection des biens et des personnes.
Objectifs
Repérer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des biens et des personnes.
Quels locaux ?
Tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation ayant une installation électrique de plus de 15 ans et ses dépendances.
Exceptions :
Les installations ayant fait l’objet d’une attestation de conformité par un organisme agréé (ex : Consuel) de moins de 3 ans.
Éléments visés
- L’Appareil Général de Commande et de Protection (AGCP), généralement le disjoncteur de branchement installé par votre fournisseur d’électricité
- Le tableau divisionnaire
- Les prises de courant
- Les liaisons équipotentielles
- Les disjoncteurs différentiels
- Les circuits intérieurs et extérieurs
- La prise de terre et sa distribution
- Les matériels vétustes ou inadaptés à l’usage
- Les piscines et bassins extérieurs
Éléments à fournir
Obligatoires :
Tous les documents justifiant de l’identité du propriétaire, de la localisation précise du bien (par son N° de lot ou de parcelle, référence cadastrale, pas seulement l’adresse), l’année de construction.
Conseillés :
Attestation de conformité récente (moins de 3 ans).
Validité
3 ans
Risque
En absence de diagnostic, risque de contentieux pour vice caché.
Bon à savoir
Le disjoncteur de branchement ne protège que les biens. Les personnes doivent impérativement être protégée par un disjoncteur différentiel 30 mA.
Mesurage Loi Carrez
Il s’agit de connaitre la surface privative d’un lot ou fraction de lot d’un logement en copropriété destiné à la vente.
Objectifs
Mesurer la superficie privative d’un logement.
Quels locaux ?
Tous les lots ou faction de lot d’un immeuble en copropriété.
Exceptions :
- Les lots ou fractions de lot d’une surface inférieures à 8 m²
- La partie des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1.8m
- Les garages, caves, parkings, indépendants ou attachés à un lot
- Les balcons
- Les terrasses
Éléments visés
La superficie privative est définie par : la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction de la surface des murs, cloisons, marches, et cage d’escalier, gaine, embrasures de portes et de fenêtres.
Éléments à fournir
Obligatoires :
- Tous les documents justifiant de l’identité du propriétaire, de la localisation précise du bien (par son N° de lot ou de parcelle, pas seulement l’adresse), l’année de construction
- Le règlement de copropriété
Conseillés :
Les comptes-rendus d’assemblées générales de syndic, si ceux-ci apportent un éclairage sur la constitution du lot à mesurer et/ou sur la jouissance exclusive d’une partie commune. Exemple : un locataire peut avoir la jouissance exclusive d’un toit terrasse d’une partie commune.
Validité
Valable pour une seule transaction
Risque
Nullité de la vente ou réduction du prix de vente.
Bon à savoir
Une différence constatée de plus de 5% peut entrainer l’annulation de la vente (dans un délai 1 mois maximum) ou une diminution du prix si le constat a été fait dans l’année qui suit la vente.
État des Risques et Pollutions
L’État des Risques et Pollutions (ERP) est un document (et non un diagnostic) qui permet d’informer les futurs acquéreurs ou locataires des risques au droit d’un terrain bâti ou non bâti. Ils peuvent être naturels (inondations, mouvements de terrain, sismicité, risque RADON…), miniers ou technologiques (proximité d’un site SEVESO). (article L. 125-5 du code de l’environnement)
Objectifs
État des risques auxquels le bien est exposé.
Quels locaux ?
Dans tous les cas de vente ou location de terrains, construction, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant un même propriétaire ou la même indivision.
Éléments visés
- Selon arrêtés préfectoraux de la commune concernée
- Les risques naturels auxquels la commune est exposée (inondations, sismiques, mouvements de terrain)
- Les risques miniers (affaissement)
- Les risques technologiques
- Présence de Radon
- Pollution des sols
Éléments à fournir
Obligatoires :
Titre de propriété
Validité
6 mois
Risque
Valeur informative et incitative.
Bon à savoir
- Un état des nuisances sonores peut également être réalisé
- Un manquement sur l’ERP peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés. Devant un tribunal l’acquéreur pourra demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix
